LEGALLYS - BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS) ET COPROPRIÉTÉ : UNE ALLIANCE POSSIBLE ?
17 OCTOBRE 2024
Dans un précédent article, nous avons présenté les principes généraux du Bail Réel Solidaire (BRS), qui repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti (articles L.255-1 à L.255-19 et R.255-1 à R.255-11 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Concrètement, dans le cadre d’une maison individuelle, l’OFS (Organisme de Foncier Solidaire) devient propriétaire du terrain, tandis que le preneur bénéficie de droits réels sur la maison pendant la durée du bail (99 ans max).
Mais qu’en est-il lorsque le BRS est appliqué à un bien en copropriété, où le sol est réputé commun à tous les copropriétaires ? 🤔
Aussi étonnant que cela puisse paraître, la copropriété s’adapte plutôt bien à ce type de montage juridique. Voici pourquoi 👇
1️ La structure d’un lot de copropriété
Un lot de copropriété se compose de deux éléments distincts :
➡️ Une partie privative (l’appartement par ex)
➡️ Une quote-part des parties communes, incluant le terrain (sol) et les ouvrages communs (toitures, fondations, etc.).
Ces deux éléments forment ensemble le lot de copropriété, associé à des tantièmes, qui déterminent la proportion que chaque copropriétaire détient dans l’ensemble de l’immeuble.
2️ L’adaptation du BRS à la copropriété
Dans le cadre du BRS appliqué à une copropriété, l’OFS détient la quote-part de terrain (parties communes) incluse dans le lot de copropriété, tandis que le preneur détient des droits réels sur cette proportion de terrain détenue par l’OFS. Parallèlement, le preneur devient propriétaire des parties privatives associées au lot (logement par ex).
3️ Ce qui se passe à l’expiration du bail
À la fin du bail, les parties privatives (appartement + droits réels sur le sol) deviennent la propriété de l’OFS, après indemnisation du preneur de la valeur de ses droits réels immobiliers.
Et dans la pratique, comment ça fonctionne ? 🏘️
Au quotidien, le BRS en copropriété implique une collaboration entre l’OFS et le preneur, en particulier dans deux domaines clés :
➡️ Gestion des charges de copropriété : Celles-ci sont prises en charge par le preneur.
➡️ Prises de décision en assemblée générale (AG) : Les deux parties, à savoir l’OFS et le preneur, sont convoquées. Les décisions de gestion et travaux courants sont décidées par le Preneur; les décisions pouvant apporter des modifications significatives à la copropriété (constructions nouvelles, vente de terrain, création de servitudes…) sont prises par l’OFS.
En résumé :
Le BRS en copropriété permet de combiner accession à la propriété et gestion collective dans un cadre sécurisé et adapté. C’est une solution innovante pour permettre à des ménages modestes d’accéder à un logement tout en garantissant la pérennité du parc immobilier abordable. 💡
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